Nova lei do arrendamento. Governo quer acabar com confusão nos tribunais sobre contrato mínimo de três anos

A proposta do Governo para mudar as regras do arrendamento urbano prepara-se para resolver uma das questões que mais insegurança jurídica tem criado entre senhorios e arrendatários. Há sete anos que os tribunais dão respostas diferentes sobre a duração das renovações automáticas dos contratos, com o Supremo Tribunal de Justiça a defender um período mínimo de três anos e vários Tribunais da Relação a aceitarem prazos inferiores quando tenham sido acordados pelas partes.

A origem da divergência está numa alteração introduzida em 2019 ao artigo 1096.º do Código Civil. Desde então, a lei determina que os contratos habitacionais com prazo certo se renovam, salvo estipulação em contrário, por períodos sucessivos de igual duração ou de três anos quando esse período seja inferior, e foi a conjugação destas duas partes da norma que abriu caminho a leituras diferentes: para uns tribunais, os três anos funcionam como um mínimo obrigatório; para outros, senhorio e arrendatário podem acordar uma renovação mais curta.

É essa referência ao mínimo de três anos que o Governo pretende agora eliminar. Na redação proposta, os contratos passam a renovar-se, salvo acordo diferente entre as partes, por períodos sucessivos de igual duração, deixando de existir na lei a imposição de uma renovação mínima de três anos.

Luís Couto, Sócio da SPCB Legal, considera que a solução mais defensável passa por manter intactos os períodos de renovação já iniciados e aplicar a nova lei apenas às renovações seguintes. “Em princípio, uma alteração legislativa aplica-se para o futuro. Assim, se um contrato já se renovou por três anos, esse período deverá ser respeitado até ao seu termo, aplicando-se as novas regras às renovações seguintes”, observou em conversa com a CNN Portugal. E acrescentou: “A aplicação da proposta aos contratos em vigor não significa, por si só, que esses períodos sejam encurtados“.